Q 住宅を建てる目的で購入した土地の地中から、コンクリートガラ
　など産業廃棄物が出てきました。売主から地中埋設物についての
　説明はありません。
　売買契約書には、現状有姿渡しとし、売主は瑕疵担保責任を負わない
　となっています。売主に責任を問うことはできないのでしょうか。


Ａ 宅地として土地を購入したときは、建物を建築するための地盤の整備
　や改良、基礎・浄化槽などの建築設備を埋設する必要があります。

　それらを行ううえで支障となる量・質の異物が地中に存在することを
　その土地の外見からは通常の注意で発見することは容易でありません。

　今回、発見された地中埋設物の質・量がどの程度なのわかりませんが
　もし、撤去のために特別の工事や特別の費用が要する場合は、隠れた
　瑕疵があると考えられます。

※隠れた瑕疵…瑕疵とは、そのものが通常有すべき一般的性質を備えて
　いないことをいい、隠れた瑕疵とは通常の注意をもってでは容易に発見
　できない瑕疵のことをいいます。

　つまり、除去しなければならない埋設物が存在する場合は、地中埋設物
　の存在をもって土地の瑕疵に該当すると考えられます。さて、今回の
　契約は瑕疵担保責任を負わないとなっています。
　土地に瑕疵が有っても、売主にその責任を問うことはできないのでしょうか。

　不動産売買において、瑕疵を理由として責任が問われるのは隠れた瑕疵の
　場合です。

　瑕疵があっても買主がその事実を知っている場合は、売主はその責任を
　負う必要がありません。

　また、売主が瑕疵を知っているにもかかわらず買主に告知をしない場合は、　
　たとえ瑕疵担保責任を負わないとしても、売主はその責任を免れることは
　できません

　しかし、売主がその瑕疵があることを知っていたことの立証は買主がしな
　ければならず容易ではありません。

　今回、地中埋設物のため売主が過去に地中を調べたという事実があれば
　ともかく、そうでないとするなら瑕疵担保責任免責の無効を主張するのは
　困難と言わざるを得ません。

　なお、瑕疵担保を負わないという契約は原則有効ですが、現状有姿渡しと
　いうのは、目的物件に手を加えずそのまま引き渡すという意味であり、瑕
　疵担保責任を負わないという意味まで含みません。

　また、宅建業者が売主の場合は、たとえ買主が了承しても瑕疵担保責任を
　免除する特約は無効となります
（引き渡し後２年間は負わなければならない）